Kort svar
Endringene i avhendingslova fra 2022 fjernet virkningen av generelle «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp. Det er ikke presist å oppsummere endringen som at kjøper fikk en generelt strengere undersøkelsesplikt. Selgers opplysningsansvar består, og kjøper skal forholde seg til konkrete, tydelige opplysninger om eiendommen.
Hva endret seg på selgers side?
Ved forbrukerkjøp kan selger ikke bruke et generelt forbehold til å skyve fra seg ansvar på samme måte som før. Reglene om manglende og uriktige opplysninger er fortsatt viktige. Endringen innebærer ikke at selger garanterer en feilfri bolig: hva kjøper kan forvente, og om et forhold er en mangel, vurderes etter loven og den konkrete avtalen.
Hva må kjøper lese og forstå?
Etter § 3-10 regnes kjøper som kjent med omstendigheter som går tydelig frem av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter. Det er grunn til å lese dokumentene og få viktige uklarheter forklart. Det er ikke det samme som at enhver generell risikotekst overfører ansvaret for alle skjulte feil til kjøper.
Generell advarsel er ikke et frikort for selger
Høyesterett behandlet i HR-2025-1749-A rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt og generelle risikoopplysninger. Avgjørelsen understreker at reglene ikke må brukes slik at den generelle risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøper. Den konkrete ordlyden og omstendighetene betyr noe; en enkelt dom løser ikke alle senere tvister.
Eksempel: Ukjent membran er ikke en beskrivelse av enhver skade
En rapport opplyser at membranens alder er ukjent. Det gir et avklaringsbehov, men er ikke i seg selv en presis opplysning om alle mulige skjulte skader. Om en senere skade er en juridisk mangel, må vurderes konkret. Ikke bruk artikkelen som en konklusjon om et krav.
Hva du kan gjøre før bud
Be om konkrete svar på viktige uklarheter og oppbevar dokumentene og svarene. KlartForBud kan hjelpe deg med å forstå oppgitte funn og forberede spørsmål. Det avgjør ikke ansvar eller gir juridiske garantier.
Les også egenerklæring og tilstandsrapport som spriker.
Kilder
Avhendingslova §§ 3-7 til 3-10, Høyesterett HR-2025-1749-A og DiBK om reglene for tilstandsrapporter. Omtalen gjelder forbrukerkjøp og er generell informasjon, ikke rådgivning i en konkret tvist.